Nuevo León está captando tres cuartas partes de las inversiones que llegan al país con el nearshoring, pero una vez que las nuevas plantas e industrias comiencen a operar, requerirán trabajadores viviendo cerca de sus instalaciones y el estado aún no está preparado para abastecer toda esta nueva demanda.
Así lo plantearon los ponentes del Foro Vivienda y Nearshoring, organizado por ABC Noticias el pasado 10 de septiembre en el Museo Marco de Monterrey, quienes coincidieron en la necesidad de un plan que involucre a los principales actores del sector para atender la gran demanda habitacional que se viene.A este reto, dijeron los líderes agrupados en el evento, se suma la excesiva tramitología existente para desarrollar casas habitación en el estado, lo que involucra a autoridades de los tres niveles de gobierno, e impacta tanto en los tiempos como en el costo de las construcciones y las propiedades.
“Las viviendas se construyen donde se puede y se desea construirlas, y donde la gente las quiere”, expresó Javier Treviño, el presidente en Nuevo León de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
Sin embargo, reconoció que para llevar a cabo estos proyectos hay retos legislativos, técnicos y de servicios que requieren una gran coordinación entre los distintos actores involucrados en el desarrollo de la vivienda.
Ante ello, Treviño Garza planteó que el gobierno de Nuevo León encabece un plan estatal para impulsar la vivienda con una visión transexenal, “al largo plazo, 10, 15 o 30 años”, que permita identificar cuántas unidades se requieren y en dónde.
“El déficit de vivienda -dijo- es abismal. En Nuevo León hay 700,000 derechohabientes, es decir, personas con empleo formal que cotizan en el Infonavit y requieren un crédito de vivienda, pero aquí anualmente se colocan solamente entre 28,000 y 35,000 créditos”.
Demanda creciente
La relocalización de empresas o nearshoring es un fenómeno global que comenzó a tomar fuerza desde el 2021, con la problemática de las aduanas en puertos chinos a causa de la pandemia, lo que encareció los fletes entre el continente asiático y americano.
Esto hizo que muchas empresas internacionales decidieran reubicar parte de sus cadenas de producción y distribución para quedar más cerca del mercado estadounidense, donde México se posicionó como el destino ideal.
De hecho, nuestro país fue el año pasado el que más productos y mercancías vendió a Estados Unidos, país que es, de paso, el mayor comprador del mundo.
Otro atractivo de nuestro país, además de la cercanía, es el acuerdo de Libre Comercio de Norteamérica, que brinda ventajas preferenciales a los productos fabricados en los tres países que lo integran.
El presidente del Clúster de Vivienda de Nuevo León, Antonio Ramón Elizondo, recordó que Nuevo León ha venido captando el 75% de las inversiones relacionadas con el nearshoring que han llegado a México, “no sólo por su cercanía con la frontera, sino porque cuenta con todo lo que se requiere para instalar una empresa de las dimensiones que hoy se están incorporando”.
Sin embargo, el titular del organismo que integra a la cadena de valor del sector vivienda en la entidad, alertó que localmente uno de los principales retos es atender la demanda de vivienda social.
“En el estado tenemos un déficit muy grande de vivienda social. El año pasado el faltante era de 20,000 unidades y la oferta es de apenas 2,500. El nearshoring va a aumentar esos números”, previó Ramón Elizondo.
Tramitología, el obstáculo
Las nuevas empresas están generando un incremento en la demanda de mano de obra y, de hecho, Nuevo León se ha anotado diversos récord nacionales en este segmento.
Pero todos estos nuevos trabajadores requieren un espacio para vivir que sea accesible y les ofrezca calidad de vida. Además, sus contratantes prefieren que esas viviendas estén cerca de los espacios de trabajo.
Este es el panorama que, en general, describieron los ponentes del evento organizado por Foros ABC el mes pasado.
Sin embargo, al déficit de vivienda se suma el problema de la excesiva tramitología, que tiene un impacto tanto en los tiempos como en el costo de la vivienda, coincidieron.
“Si a una dependencia se le ocurre poner un paso o un cargo adicional a la vivienda sin la más breve limitación, eso acaba por encarecerla”, planteó Bernardo Sada Alanís, el presidente de la Caprobi, cámara que agrupa a los propietarios de bienes raíces en el estado.
“Todos los involucrados le ponen una revisión más, un plano, copias de no se qué requisito, más las aportaciones, y todo eso se suma a los costos directos e indirectos; además, el tiempo también cuesta”, aseguró el líder empresarial.
“A quien le toca revisar un expediente y no lo hace con la celeridad necesaria o sin el conocimiento o ganas, esa persona acaba por encarecer la vivienda”, sentenció.
Ante ello, propuso Sada Alanís, el objetivo es poner a las personas como el punto de partida, y buscar que más ciudadanos puedan tener acceso a la vivienda en mejores condiciones.
“Si una persona no puede acceder a la vivienda, y vemos para atrás, el asunto no está bien desde las dependencias que ponen trabas innecesarias o costos no pensados, hasta quienes diseñan planes de desarrollo urbano que no están necesariamente orientados a la optimización”, expresó.
Mientras, el urbanista y experto en movilidad Gabriel Todd dijo que en el reto de la vivienda se debe avanzar en leyes más flexibles “para la gente no para controlar a la gente.
“Debemos pensar en ciudades razonables en las que todos puedan colaborar y participar; avanzar hacia una sociedad más involucrada y menos apática”, propuso.
“En los próximos 20 años el 80% de los habitantes van a vivir en las ciudades y la forma en que podamos armar las ciudades, recuperar espacios y avanzar hacia la convivencia de todos los actores va a ser muy importante”, amplió Todd.
Al respecto la directora de la Facultad de Arquitectura de la UANL, María Teresa Cedillo, dijo que “las viviendas deben adaptarse al entorno natural y al tejido urbano”.
Y agregó que “desde las universidades jugamos un papel clave con nuestros investigadores, que son expertos en atender estas necesidades de la comunidad que hoy son tan cambiantes”.
Y agregó que “en la Facultad estamos bastante enfocados en generar un mejor diseño, análisis del contexto de la comunidad y poder resolver esta problemática”, ya que “de nada servirían todos estos fenómenos si no vamos a mejorar nuestra forma de vida”.
Mientras, Bernardo Sada, el líder de los propietarios de bienes raíces, cuestionó que quien decide las densidades habitacionales de la ciudad no es quien decide dónde poner el transporte público, por lo que hay “una disociación completa del problema y la solución, y así se repite en todos los demás pasos de esta gran ‘receta de cocina’ que es lograr producir una vivienda”.
A su vez, Juan Manuel Escobedo, líder de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) en Monterrey, pidió que todos los actores que participan en el sector vivienda, “desde sus trincheras, destrabemos estas situaciones a las que nos enfrentamos”.
Al hablar sobre los problemas de la tramitología y la forma en qué esta impacta el costo final y los tiempos para desarrollar vivienda, el representante de los brokers de bienes raíces expresó: “yo entiendo a los desarrolladores, necesitan permisos municipales, estatales, federales de organismos como la CFE, donde hay problemas con el abasto de energía eléctrica, y factibilidades de agua”.
Los desarrolladores, dijo, se “atoran en estas factibilidades y en la tramitología, es el ‘pan’ de todos los días y por eso estamos rezagados”.
El directivo que representa a los brokers inmobiliarios especializados reconoció que “el nearshoring nos rebasó; necesitamos ser más dinámicos y que el gobierno apoye a los constructores y desarrolladores para seguir avanzando al ritmo que realmente ocupamos”.
El auditorio del Museo Marco lució prácticamente lleno durante el evento de Foros ABC, que además fue seguido por miles de personas a través de la frecuencia radial 1310 de AM y de las redes digitales de ABC Noticias.
La conversación puso en la mesa los grandes retos que enfrenta la vivienda, un sector clave ante la efervescencia económica e industrial del nearshoring, fenómeno en el que Nuevo León ha sido uno de los grandes protagonistas durante los años recientes.