Monterrey.- En Nuevo León, siete de diez municipios del área metropolitana cobran menos de la mitad del predial que facturan, es decir, de lo que ellos mismos determinan que deben recaudar.
Según los reportes trimestrales de recaudación de 2025, ese rezago limita los recursos de libre disposición que los ayuntamientos destinan a servicios básicos e infraestructura urbana, desde la pavimentación hasta el alumbrado o la recolección de basura.
Esa proporción, conocida como eficiencia de cobro, mide cuánto recauda cada municipio respecto a lo que facturó. Solo tres de las diez alcaldías metropolitanas superan el 50%: San Pedro Garza García con 62.8%, San Nicolás con 54.2% y Apodaca con 53.3%.
Debajo de esa marca quedan Guadalupe (44.4%), Monterrey (42.3%), Escobedo (42.0%), Santiago (41.0%), Santa Catarina (34.1%), García (31.8%) y Juárez (22.7%), el más bajo de la zona.
De 2024 a 2025 la mayoría mejoró su eficiencia, aunque el avance no bastó para que siete de los diez cruzaran el umbral de la mitad.
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Ese rezago, coinciden los especialistas, responde a las condiciones propias de cada municipio.
Cadena de cobro
Para Vanessa Rodríguez, coordinadora de Finanzas Públicas del Consejo Nuevo León, el fenómeno no se explica por una sola causa ni admite culpables únicos.
“No lo atribuiría a que los ciudadanos no pagan o a que los municipios no recaudan lo suficiente. Yo lo veo más como una cadena de recaudación”, señaló.
Esa cadena tiene tres eslabones: que el municipio determine correctamente cuánto cobrar, que dé seguimiento a la cartera y que facilite los mecanismos de pago, además del cumplimiento del propio contribuyente.
“Hay áreas de oportunidad en estos distintos puntos de la cadena”, sostiene. Bajo esa lógica, el reto no pasa por repartir responsabilidades, sino por atender cada eslabón con acciones distintas.
Rodríguez también advirtió contra las comparaciones simples entre municipios. El estudio del Consejo Nuevo León, elaborado en 2022, no buscó un ranking, dijo, porque cada ayuntamiento parte de condiciones distintas: el nivel de ingreso de su población, su capacidad financiera y su capacidad administrativa para cobrar.
“No todos los municipios parten de las mismas condiciones y tampoco conviene dividirlos entre los que sí recaudan bien o los que no”, precisó.
Ese contraste de condiciones se refleja en las cifras del propio diagnóstico. Mientras San Pedro capta más de 6 mil pesos de predial por habitante al año, en municipios rurales la cifra apenas llega a decenas de pesos.
En 30 de los 51 municipios del estado, la recaudación anual del predial no supera los 3 millones de pesos por ayuntamiento, una base tan pequeña que para muchos el costo de cobrarla supera el beneficio frente a las transferencias que reciben.
Catastro rezagado
Detrás de la baja captación hay un factor técnico que la investigación del Consejo Nuevo León, con el Centro de Investigaciones Económicas de la UANL, identificó desde 2022: el rezago en la actualización de los valores catastrales.
Los municipios del estado estiman que sus valores representan, en promedio, apenas el 32% del valor real de mercado; en algunos casos caen al 5%. Ese desfase tiene un costo medible.
El informe técnico calculó que la falta de actualización conforme a la inflación durante un quinquenio representa una pérdida del 22% en la capacidad recaudatoria real de los municipios.
En términos presupuestales, ajustar las tablas conforme al índice inflacionario generaría recursos adicionales estimados en 237 millones de pesos para Monterrey, 130 millones para San Pedro y 75 millones para Guadalupe.
El rezago responde en parte al diseño del proceso. Las actualizaciones de las tablas de valores no son automáticas ni anuales, sino que dependen de acuerdos en el Congreso del estado y los cabildos, que suelen postergarlas.
“En Nuevo León no hay una recalibración técnica y automática del predial”, explicó Luis Ávila, director de Cómo Vamos Nuevo León. “No se actualizan los valores catastrales siguiendo una fórmula técnica, sino que son discusiones políticas”, agregó.
El problema, apuntan los especialistas, es que al realizarse cada tres años y no de forma anual, las actualizaciones acumulan un rezago que después se traduce en incrementos porcentuales drásticos para el contribuyente.
El analista Óscar Tamez propone una salida a ese salto brusco: que la revisión no sea pareja para todo el municipio, sino mediante estudios sectorizados por fraccionamiento o zona que hayan ganado plusvalía real.
A ese rezago se suma el ritmo del desarrollo. La construcción de naves industriales en Pesquería, Salinas Victoria y Apodaca, y de torres de departamentos en Monterrey, San Pedro y Santa Catarina, avanza más rápido que la capacidad del catastro para registrarla.
Metros cuadrados ya edificados siguen tributando como terrenos baldíos o suelo rústico, con lo que se pierde recaudación sobre inmuebles de alto valor.
Ese desfase ayuda a explicar por qué municipios del poniente como García y Santa Catarina, lejos de ser zonas de bajo valor, aparecen con captaciones modestas pese a concentrar buena parte del auge industrial y logístico del estado.
No es que falte riqueza inmobiliaria en su territorio, sino que una parte de esa riqueza todavía no se registra ni se cobra conforme a su valor real.
Peso del ciudadano
El último eslabón de la cadena es el contribuyente, y su disposición a pagar depende de lo que percibe a cambio. Edgar Luna, del Centro de Investigaciones Económicas de la Facultad de Economía de la UANL, apunta a la percepción como un freno.
“Muchas veces la gente no paga porque no ve reflejado el predial en su colonia”, dijo Luna. “Lo que recaudan los municipios en predial lo utilizan en otros lados; se usa para otras cosas”.
El especialista ilustró el punto con un contraste cotidiano: en ocasiones la fiesta de la parroquia de una colonia recauda más que el predial, porque el vecino sabe con exactitud a dónde va su dinero.
Cerrar esa brecha de confianza, entre lo que se paga y lo que se ve, forma parte del reto. Ese eslabón se debilita, además, con una práctica extendida al cierre de cada año.
Analistas financieros del estado señalan que los programas de condonación del 100% en recargos y multas, comunes en noviembre y diciembre, reducen temporalmente la cartera vencida, pero generan un incentivo adverso en la cultura de pago, al eliminar el costo del incumplimiento para el moroso sin ofrecer un estímulo equivalente a quien paga en tiempo.
Espejo nacional
El desafío no es exclusivo de Nuevo León. A nivel nacional, los municipios captan 67 mil 80 millones de pesos al año por predial, apenas el 0.2% del Producto Interno Bruto, según el Instituto Mexicano para la Competitividad (IMCO).
La cifra queda muy por debajo de Brasil (0.6%), Chile (0.8%), Reino Unido (1.7%) y Estados Unidos (2.5%). Buena parte de esa brecha nace en el registro de los inmuebles.
El IMCO advierte que el 41% de los catastros municipales del país solo cuenta con información básica, sin datos actualizados sobre construcciones, usos de suelo o modificaciones físicas. Sin ese registro, el cobro se calcula sobre valores que no corresponden a la realidad.
El margen que se abre es considerable. Si México igualara la recaudación de Chile o Brasil, obtendría entre 113 mil y 172 mil millones de pesos adicionales para infraestructura local.
El IMCO estima que solo las 31 capitales del país, entre ellas Monterrey, podrían aumentar su recaudación un 45% en promedio únicamente con modernización catastral, lo que aportaría 6 mil millones de pesos adicionales sin elevar las tasas al ciudadano.
Hoy apenas el 11% de los ingresos municipales del país son propios, y en uno de cada cuatro ayuntamientos el 97% de los recursos proviene de transferencias, lo que limita su capacidad de decidir sus prioridades.
Camino por recorrer
El IMCO y el Consejo Nuevo León coinciden en las prácticas que permiten cerrar la brecha: mayor control en la recaudación, más opciones de pago y la actualización periódica de los valores catastrales.
“El empezar a implementar mecanismos digitales de pago sería una buena práctica para mejorar la eficiencia”, plantea Rodríguez. El IMCO añade el caso de Mérida, donde los ingresos propios representan el 40% del total, frente al 12.5% promedio de Nuevo León.
Su modelo combina un servicio civil de carrera en catastro, que evita que el personal técnico cambie cada tres años con el ayuntamiento; tecnología de fotogrametría con drones para detectar construcciones no declaradas; y la actualización de las tablas indexada a la inflación, fuera del calendario político.
Para los municipios de menor escala, el Consejo Nuevo León plantea convenios de cobro con la administración estatal, que permitirían unificar el predial con otros derechos anuales, junto con la digitalización de las plataformas de pago para abaratar la administración del impuesto.
En todos los casos, coinciden ambos organismos, el margen de mejora depende de modernizar el catastro y los mecanismos de cobro, no de aumentar las tasas al contribuyente.