Vivir en San Pedro sigue siendo el sueño de muchos, por su calidad de vida y seguridad. Sin embargo, su alto nivel de exclusividad, el valor de sus propiedades y su relativamente baja oferta, han llevado a muchas familias a buscar otras alternativas para establecer su hogar.
Al no poder adquirir en el municipio más rico del país, muchos descendientes de sampetrinos han optado, a lo largo de los años, por zonas como San Jerónimo, donde también la oferta se ha vuelto limitada.
De ahí, un sector que ha crecido con mucha fuerza durante las últimas dos décadas y que recientemente, ha acelerado su paso, es la zona de la Carretera Nacional, donde aún es posible acceder a terrenos amplios y desarrollar propiedades residenciales tipo premium.
Esta área de la metrópoli regiomontana abarca la parte sur de Monterrey a lo largo de carretera hacia Ciudad Victoria y hoy se mantiene como uno de los puntos de mayor crecimiento habitacional para la ciudad, confirma Juan Manuel Escobedo, presidente en Monterrey de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI).
Los desarrollos abarcan, cada vez, con mayor frecuencia, al municipio de Santiago, pueblo mágico sede de sitios turísticos como la Cola de Caballo y la Presa la Boca.
Escobedo explica que entre las zonas de mayor dinamismo está El Barrial, que es el área donde está el campo de entrenamiento de los Rayados, y ahí se están construyendo varios conjuntos residenciales.
Entre estos desarrollos destacan El Yerbaniz y Bosques de las Misiones. En este último, los terrenos rondan los $4.5 millones de pesos, mientras que las viviendas alcanzan los $12 y $15 millones, con lotes que van a partir de los 300 metros cuadrados (m²).
En fraccionamientos como Paseo del Vergel (Segunda Etapa) y Vista Sierra, ubicados en La Estanzuela, los precios también se han disparado, pues en 2015 el metro cuadrado rondaba en valor catastral $3,500 pesos y actualmente puede llegar a los $13,000 pesos, es decir, más del triple.
La plusvalía suele superar, incluso los valores catastrales, impulsada por el desarrollo urbano y la dinámica de oferta y demanda.
Santa Catarina: el vecino de lujo
Si se trata de vivir cerca del municipio más rico de Monterrey, Santa Catarina se ha convertido en una alternativa más accesible. Y es que si bien este municipio de la zona poniente de la metrópoli regiomontana cuenta con grandes áreas populares, en su colindancia con San Pedro ha albergado, en los últimos años diversos desarrollos premium.
Santa Catarina tiene la ventaja de estar “pegado” a San Pedro, y de contar con amplios terrenos, además de una orografía impresionante gracias a la Sierra Madre.
Uno de los secretos del éxito de estos desarrollos y de su razonablemente buena plusvalía es lo que en el segmento del marketing se conoce como rebranding.
Y es que desde que a toda la zona colindante con San Pedro se le empezó a conocer -desde hace una década- como “Valle Poniente” automáticamente los desarrolladores y brokers inmobiliarios pudieron comercializar estos espacios, ya no como parte de Santa Catarina, el municipio popular, sino como propiedades ubicadas a sólo unos minutos de lo mejor de San Pedro.
Esto ha pasado también con espacios inmobiliarios que se detonaron hacia el poniente de la llamada Zona Cumbres, en el poniente de Monterrey, que durante un tiempo crecieron como la espuma hasta quedar, ya no en tierras del municipio regio, sino del municipio de García, con un nivel de desarrollo económico y urbano mucho más bajo, casi precario.
Los nuevos residentes de Santa Catarina disfrutan ventajas como la cercanía con universidades y el Consulado Americano, entre otros puntos de interés.
Poco a poco, las torres ganan adeptos
Aunque se ha hablado por años del crecimiento en vertical, lo cierto es que hasta hace muy poco tiempo es que realmente los regiomontanos comenzaron a abrazar con convicción este tipo de alternativas de vivienda.
Las torres de departamentos proliferan en varias zonas de la ciudad, en particular en el centro y el área de Santa Lucía, es decir, en la parte más antigua de Monterrey.
Se construyen diversos proyectos de este tipo en San Pedro, de muy alta plusvalía pero también emergen opciones en municipios que han sido mayoritariamente horizontales, como Apodaca, Guadalupe e incluso en la zona sur del municipio de Monterrey.
precios dan cuenta de un sector saludable
El valor de las propiedades en el área metropolitana ha experimentado un constante aumento, impulsado por la demanda de vivienda tanto para compra como para renta, debido al crecimiento de la actividad empresarial.
En el caso de Cordillera Residencial, en Santa Catarina, el valor catastral por metro cuadrado creció 150% entre la fase uno y la dos del desarrollo.
En los últimos 30 años, el nivel de ingresos en Monterrey ha mostrado un crecimiento constante. Según un reporte de Softec basado en datos de la Asociación Nacional de Agencias de Investigación (AMAI), hoy la clase media y superior representa el 63.3% de los hogares en la ciudad. Esto impulsa la demanda de viviendas de mayor valor, tanto en la compra como en el alquiler.
El mismo informe de Softec, liderado por Eugene Towle, resalta que el crecimiento del empleo también impulsa esta demanda de viviendas. Además, un reporte de 4S Real Estate, firma encabezada por Ignacio Torres, advierte que hasta el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario de Monterrey ha registrado una clara preferencia por productos de alto valor, con el 35% de las ventas perteneciendo al segmento premium (entre $6 y $18 millones de pesos), frente al 30% del segmento residencial (de entre $2 y $4 millones). Incluso, las ventas de propiedades superiores a los $18 millones de pesos han mostrado un crecimiento notable.
el consumidor también cree más en las rentas
El negocio de la renta de vivienda está experimentando también un favorable crecimiento en Escobedo, asegura el líder local de la AMPI. En este municipio, el tiempo promedio para colocar una propiedad en renta es de tan solo 10 días, gracias a la fuerte demanda.
Las áreas de Privadas de Anáhuac, Calzadas de Anáhuac y Cerradas de Anáhuac tienen pocas opciones de vivienda en renta, lo que genera una gran oportunidad.
Esto se debe a la alta actividad empresarial en la zona industrial del Libramiento, Ciénega de Flores, Salinas Victoria y Zuazua, donde se encuentran varias fábricas.
“Muchas empresas de mantenimiento y construcción requieren viviendas para sus trabajadores”, explica Escobedo.
En esta área, una casa amueblada de aproximadamente 180 m² puede generar una renta mensual de entre $25,000 y $30,000 pesos.
Este fenómeno ha convertido a la renta de bienes inmuebles en una opción atractiva para quienes buscan invertir. En municipios como Escobedo, el auge de la compra de viviendas con fines de inversión ha elevado el valor promedio del metro cuadrado en zonas como La Encomienda a unos $18,000 pesos por m².
Además, el centro de Monterrey sigue siendo un punto ‘caliente’ para inversiones en renta. Los departamentos tipo Loft de una recámara, cuyo valor promedio ronda los $3.5 millones de pesos, se alquilan en cerca de $15,000 pesos mensuales, lo que refleja la rentabilidad que ofrece este mercado.