El panorama industrial actual de México se encuentra en un punto de inflexión estratégico. Con la llegada de 2026, la conversación en las mesas directivas ha pasado de la expectativa del nearshoring a un factor determinante: la revisión del T-MEC. Este proceso está reconfigurando las reglas de expansión en el sector inmobiliario industrial, moviendo al mercado hacia una etapa de mayor especialización.
A pesar de la narrativa de cautela, los datos del cierre de 2025 cuentan una historia de resiliencia y consolidación operativa.
Un cierre de 2025 que desafía la incertidumbre
Lejos de una parálisis por la renegociación del tratado, el cuarto trimestre de 2025 (4Q25) registró una actividad sin precedentes. A nivel nacional, se registraron más de un millón de metros cuadrados de arrendamientos industriales, una cifra que demuestra que el apetito por la infraestructura logística y de manufactura en México sigue siendo voraz.
El Impacto del T-MEC se traduce en una "madurez selectiva": la participación del sector industrial en el mercado inmobiliario subió del 13% al 22.7% al cierre del año. Los usuarios ya no buscan solo metros cuadrados. Hoy la prioridad son los activos Clase A, que concentran la mayor absorción gracias a su infraestructura moderna y conectividad estratégica.
Geografía de la absorción y nueva normalidad de precios
El reporte de Spot2.mx revela que el mercado ha entrado en una "nueva normalidad" de rentas, con un precio promedio nacional de USD $7.88/m², lo que representa un incremento anual impulsado por la oferta limitada y la demanda sostenida.
La dinámica regional muestra cómo la cautela por el T-MEC varía según la ubicación:
- ZM del Valle de México: Se mantiene como el mercado más caro y profundo del país, con una renta promedio de USD $8.87/m². Aquí, el enfoque ha pasado del costo a la eficiencia logística total y última milla.
- Monterrey: Con un precio de USD $6.98/m², acelera debido a su rol crítico en la exportación y logística transfronteriza, siendo el mercado más balanceado para empresas con cadenas productivas norteamericanas.
- Querétaro (+8.0%) y Guadalajara (+13.6%): Son los mercados con los mayores ajustes de precio en el trimestre. Querétaro se consolida como un hub de segunda etapa con una excelente relación costo-beneficio (USD $5.94/m²).
La búsqueda de Naves industriales en renta en el país se ha vuelto más analítica. El usuario actual llega con presupuestos claros y una urgencia operativa que se refleja en los más de 800,000 m² de superficie visitada solo en este trimestre.
¿Freno o evolución de las reglas del juego?
La revisión del tratado no ha detenido la inversión, pero sí ha ampliado la brecha entre los activos institucionales y el producto obsoleto. El verdadero riesgo actual no es el cambio normativo, sino quedar fuera de los mercados estratégicos por falta de disponibilidad inmediata. El sector industrial sigue siendo el activo más defensivo y con mejor perfil riesgo-retorno en México.
Spot2.mx: La inteligencia detrás de la decisión industrial
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