La industria de la vivienda de Nuevo León inicia 2026 en un ambiente complejo y de frente a grandes desafíos, pero con la obligación de cumplirle a dos generaciones de jóvenes que ya buscan sus espacios. Y es que la frase ‘la demanda crece y la oferta se contrae' cada vez es más normal en este sector.
Sin embargo, esto no es atribuible a un problema de capacidad técnica ni de falta de mercado, sino de un entorno administrativo complejo, que ha elevado los riesgos, encarecido los precios y frenado nuevas inversiones, explica Bernardo Sada Alanís, el presidente de la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León (Caprobi).
Es por ello que este año será de retos, desaceleración y ajustes para los desarrolladores, en el que la vivienda vertical y los nuevos modelos habitacionales avanzarán, pero bajo condiciones restrictivas.
“Vemos un sector con muchos retos, con una desaceleración importante causada por varios factores, algunos internos y otros externos”, dice Sada Alanís.
“Desde el lado de la oferta, la situación es complicada, y por el lado de la demanda vemos una necesidad creciente. Es de los pocos mercados que, a pesar de que la demanda crece, la oferta decrece”, explica.
Costos impactan al consumidor
Para Sada, el problema central en la ciudad no es la falta de interés por construir: al contrario, “lo hay… y mucho”; sino la incertidumbre que rodea a la actividad inmobiliaria en la entidad.
“Todo lo podemos enmarcar en un tema de incertidumbre”, dice. “La falta de seguridad jurídica, el abuso por parte de algunas autoridades, la falta de permisos y los tiempos inciertos, dificultan la actividad”, plantea el presidente de la Caprobi.
A ello se suma el costo financiero. Aunque las tasas de interés representan un desafío, dice, el mayor riesgo aparece cuando los plazos se vuelven impredecibles por la sobrerregulación. “Los intereses se vuelven más altos cuando los tiempos de espera son inciertos”, explica.
Con tasas importantes, donde la incertidumbre de los tiempos puede ‘matar el proyecto’, muchos desarrolladores han comenzado a buscar oportunidades en donde las condiciones sean más favorables, agrega.
El mayor problema y afectación de todo esto, explica, se lo lleva el consumidor final, que puede sufrir retrasos y mayores costos que se le serán trasladados.
Es por ello, que la migración de capital ya está ocurriendo. “Los desarrolladores que tienen esa capacidad están migrando, desgraciadamente, a otros lugares donde hay facilidades y seguridad jurídica para atraer la inversión, como el sur de Texas”, apunta. “Aquí las reglas cambian a cada momento y eso, al final, quien lo paga es el consumidor”.
Y es que así como en el sur de Texas hay una creciente demanda inmobiliaria, otros estados del noreste de país, cercanos a Nuevo León, como Coahuila y Tamaulipas, han empezado a verticalizarse también lo que ha hecho que muchos desarrolladores de la entidad que no encuentran eco en proyectos asequibles han migrado a otras zonas.
Sector inmobiliario: gran detonador
Sada asegura que frenar el sector inmobiliario y la construcción tienen un impacto que va mucho más allá. “La inversión en construcción significa desarrollo; es un detonador para más de 40 industrias”, subraya.
“Cuando alguien construye una casa, vende el de las estufas, el del vidrio, el de los cables, el de los pisos, la pintura, las camas, las cobijas, las sábanas… todo el mundo vende, por lo que es un freno a muchas ramas del sector productivo”.
Sin embargo, en un entorno de trabas administrativas y cambios de criterio, ese efecto multiplicador se diluye.
“El desarrollador es sólo un intermediario. Todos los costos, incluidos los retrasos, se transfieren al consumidor y pega directamente a su bolsillo”, afirma el representante de los propietarios de bienes raíces.
Por ello, 2026 se perfila más como un año de ajuste que de expansión. “Pudiendo serlo, no lo será por factores administrativos imputables exclusivamente a nuestra región. No son los aranceles ni factores externos; somos nosotros mismos los que nos estamos ganando una calificación negativa”, sentencia.
VIVIENDA VERTICAL Y EFICIENCIA URBANA
A pesar del entorno adverso, hay tendencias que continúan avanzando. Una de ellas es el crecimiento de la vivienda vertical y de los desarrollos más compactos y eficientes. “Las ciudades que crecieron horizontalmente ya no son sostenibles”, señala Sada.
“Necesitamos ser mucho más eficientes en el uso del espacio”.
El transporte público se convierte en un aliado clave de esta transformación. “El transporte es la sangre que le da vida a los desarrollos”, explica. “Todo por donde vemos líneas de transporte es una oportunidad de crecimiento para este sector”.
Zonas centrales, áreas cercanas a corredores de movilidad y nuevas centralidades en el norte, poniente y hacia el aeropuerto de Monterrey comienzan a ganar protagonismo. La ubicación sigue siendo importante, pero ahora se valora desde una lógica distinta: menos tiempo en el automóvil es mayor calidad de vida.
Las Oficinas también se reconfiguran
El sector oficinas vive un proceso similar. “Es una reconfiguración completa y total”, afirma Sada. La demanda se orienta hacia espacios accesibles, bien conectados, cercanos a donde vive la gente, con comercios y amenidades, y adaptados a esquemas híbridos.
“Las nuevas generaciones han pugnado más por el home office o el trabajo híbrido, y eso ha reconfigurado mucho del sector oficinas”, explica. “El gran perdedor, afortunadamente, está siendo el vehículo”.
Esta transformación ha permitido incluso revalorar inmuebles que antes eran poco atractivos. “Propiedades que hace 20 ó 30 años se veían afectadas por no tener cajones de estacionamiento, hoy ya no son un problema. Se están convirtiendo en verdaderas joyas para quienes las tienen”, dice Sada Alanís.
Nuevas generaciones y estilos de vida
Integrantes de los millennials, la generación Z y nómadas digitales están redefiniendo la forma en cómo se habita la ciudad y lo están haciendo de forma vertical. “La familia regiomontana ha cambiado y hoy ya no podemos verla, medirla, ni sentirla igual que antes”, reconoce el presidente de la Caprobi.
A diferencia de hace unos 10 ó 15 años, hoy las viviendas se hacen más pequeñas, pero más funcionales. “Estas generaciones ya no quieren gastar tanto en mantenimiento. Usan las amenidades del edificio donde viven, o van a parques públicos, a restaurantes.
Se diseña la vivienda en función de lo que se usa todos los días. Una o dos recámaras, una estancia, cocina, baño y un lugar adecuado donde puedan trabajar”, explica.
En este contexto, la llegada de nómadas digitales no es vista como una amenaza, sino como una oportunidad. “No hay que confundir la gentrificación dolorosa con la compraventa. En Nuevo León tenemos un alto porcentaje de propietarios. La llegada de gente nueva para renta es una infusión de sangre nueva para las comunidades”, afirma.
Sustentabilidad como estándar
La eficiencia energética dejó de ser un valor agregado para convertirse en norma. “Esto ya es el pan de cada día”, señala Sada.
Desde iluminación LED hasta sistemas inverter (tecnología eficiente que regula la velocidad de un motor de un aire acondicionado, logrando mayor confort, temperatura estable y ahorro energético) y ventanas térmicas, la industria avanza hacia un uso más racional de los recursos.
“Los espacios son más pequeños, requieren menos energía y se optimizan todos los recursos de la construcción”, explica. A ello se suma una mayor conciencia ambiental y una menor movilidad dependiente del automóvil.
El reto a alcanzar
Para el presidente de Caprobi, el desafío central este año, entonces, no es técnico, sino institucional. “Todos debemos estar en desacuerdo permanente con la corrupción”, afirma. “Esa corrupción le pega al que quiere edificar vivienda, oficinas, comercio o industria y la gente que lo requiere”.
El mensaje es claro: Nuevo León tiene la demanda, el talento y la capacidad para crecer, y 2026 será un año decisivo. De no corregirse el entorno regulatorio y de certeza jurídica, la brecha entre lo que se necesita construir y lo que realmente se construye seguirá ampliándose, o peor aún las viviendas y oficinas que pudiéramos ver en la ciudad se estarán edificando en el sur de Texas.