La Zona Metropolitana de Monterrey (ZMM) es uno de los centros industriales más importantes de México. La aportación de Nuevo León y de su capital al flujo vehicular particular, de carga y pasajeros en el país es extraordinaria y gran parte de los vehículos que transportan mercancías de exportación e importación lo hacen a través del estado.
Ahora bien, por las características de la entidad, se privilegia el uso del transporte motorizado, pues la vocación de Nuevo León es industrial y de servicios.
Con 4.6% de la población nacional y sólo 3.3% del territorio total, en 2024 el estado produjo 8.1% del Producto Interno Bruto (PIB) del país.
Sin embargo, Nuevo León genera el 10.5% del PIB industrial y 7.1% del comercial y de servicios.
Cabe señalar que cuando no se contabilizan las actividades de extracción de petróleo, la participación en el PIB industrial sube a 11.1%, teniendo Nuevo León el primer lugar en la actividad productiva del país.
El transporte de personas, mercancías y bienes para el mercado interno, externo y de paso, genera un tránsito urbano, inter-urbano y de largo itinerario a través de la red federal carretera libre y de cuota, y también en la red estatal carretera libre y de cuota. Esta intensa movilidad nacional y regional, impacta también en la urbe de la entidad, particularmente en la ZMM, en la cual confluyen gran parte de los 7,387 kilómetros de carreteras con los que cuenta Nuevo León.
En cuanto al autotransporte, el estado registra el 5% de la flota de automóviles del país y el 14% de la de autotransporte de carga nacional, mientras que, operativamente, el 30% de la de carga del país transita o hace maniobras en la entidad de manera permanente.
Nuevo León cuenta también con 1,091.9 kilómetros de vías férreas que mueven casi 6 millones de toneladas anuales. La red ferroviaria de la entidad representa el 4% del Sistema Ferroviario Mexicano y toda la red ferroviaria nacional y regional confluye a la ZMM.
En cuanto al transporte aéreo, el estado registra más de 52,000 toneladas de carga aérea anuales y casi 12 millones de pasajeros aéreos.
La entidad presenta un considerable crecimiento demográfico, incluyendo la inmigración, y una gran expansión comercial e industrial, lo que implica una demanda creciente de infraestructura vial y operativa para la movilidad de personas, mercancías y bienes.
La ZMM contiene 18 municipios y tiene una extensión de 220,000 hectáreas, y una población de 5.1 millones de habitantes, según el Censo de Población 2020 del Instituto de Geografía e Informática (INEGI).
En los últimos 20 años, Nuevo León registró una tasa de crecimiento poblacional más alta que la nacional. Este fenómeno se explica por el saldo neto migratorio que registra el estado de manera sistemática. En 2020, la entidad registró 1 millón 319,964 inmigrantes y 268,647 emigrantes, por lo que su saldo neto fue de 1 millón 51,317 inmigrantes.
Uno de los principales problemas urbanos es la expansión de la ZMM, pues el crecimiento de la mancha urbana no ha sido proporcional a la población.
Entre 1980 y 2015 (un periodo de 35 años), la tasa media de crecimiento anual de la población fue del 2.3%, mientras que el territorio creció a una tasa media del 6.7%; esta situación ha reducido de manera importante la densidad urbana.
Toda la información anterior es relevante para entender que, debido al alto crecimiento poblacional, comercial e industrial de la ZMM, se ha generado una creciente mancha urbana que tiene una gran demanda de movilidad, cuyas condiciones de congestionamiento han provocado altos tiempos de espera en el transporte público y privado.
Las tendencias de crecimiento urbano en la ZMM apuntan hacia una expansión desmedida y que ha empezado a generar externalidades importantes, entre las que destacan el uso del automóvil como medio de transporte con su correspondiente efecto en la congestión, emisión de contaminantes y accidentalidad principalmente; mientras que por otro lado el uso de los sistemas de transporte público colectivo ha ido disminuyendo.
Sólo el 20% de los viajes se hacen en transporte público y el 46% en automóvil. Por ello, la congestión, contaminación ambiental y pérdidas económicas por accidentalidad y tiempos de viaje son los principales problemas de la movilidad urbana en la ZMM.
Según el Plan Integral de Movilidad Urbana Sustentable (PIMUS) de Monterrey, en la ZMM se realizan, cada día, 11.3 millones de viajes a un promedio de 2.2 viajes por habitante diarios, de los cuales el 46% se hacen en auto, 20% en transporte público y 19% caminando.
El dinamismo de Nuevo León y su ZMM ha generado una demanda creciente de vivienda e infraestructura inmobiliaria para las actividades económicas, comerciales e industriales en la entidad. Sin embargo, su creciente expansión ha provocado una baja densidad, principalmente en la zona periférica de la ZMM, que genera una alta presión en los servicios básicos que hacen viable a cualquier proyecto de vivienda o inmobiliario: agua potable, electricidad, drenaje, gas, comunicaciones, seguridad y, sobre todo, movilidad.
La expansión económica de Nuevo León atrae proyectos inmobiliarios industriales y comerciales, lo cual encarece el precio del metro cuadrado para desarrollos comerciales, industriales y también de vivienda.
Este encarecimiento de la vivienda, aunado a los altos costos de provisión de los servicios básicos y de movilidad, por la extensión y poca densidad de la ZMM, puede imponer riesgos adicionales a las oportunidades de crecimiento inmobiliario que entraña la dinámica de crecimiento poblacional, económico y de empleo que genera Nuevo León.
Por ello mi conclusión es que, avanzando en el tema de la movilidad urbana, se podrá dar sustentabilidad no sólo al sector inmobiliario sino a la ZMM y a Nuevo León en su conjunto.